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サラリーマンに断然オススメのサイドビジネス

当サイトの管理人も実践中！

サラリーマンに断然オススメのサイドビジネスを紹介します。

サラリーマンといってますが、毎月きちんとした収入があって、将来的にも継続して就業していける人であれば、条件にあてはまります。公務員であっても大丈夫です。

更に加えれば、若いときに始めたほうが将来的に稼ぐことが可能な金額も大きくなるということです。
しかし、若干の元手（初期費用、手数料）も必要になります。
自己資金があればベストですが、ない場合はこれも借りることになります。
そのため、契約時点である程度の期間（１年以上）就業していることが条件になります。

必要な手続きさえ済ませておけば、基本的に自分では何もすることはありません。
関係者から問い合わせがあったときに、対応が必要なくらいです。
加えると、毎年「確定申告」をすることになりますので、その点だけはご留意ください。

「確定申告」も税理士に任せてしまえばいいので、それほど苦にはならないでしょう。

あとは普通に生活を送っていけば、時期が到来すれば定期的に配当が振り込まれることになる、そんな楽チンなビジネスです。

さて、そのビジネスの詳細は・・・

そのサイドビジネスとは、「不動産投資」です。

「なんだよ、不景気な今の状況でそんな博打的な投資ビジネスはできないよ！」

、と考えた方、少しお待ちください。

私の紹介したいのは、

「アパート・マンションの中古物件」

これを購入して大家になるというビジネスです。

確かに戸建てやマンションのワンルームに比べて必要な資金が大きくなりますが、中古物件で探すため、新築に比べて初期費用が下がります。

更に、「中古物件」というところがこのビジネスの注目点です。

【中古であることの優位点】

自分で新規にアパートやマンションを立てた場合は、「入居者の募集」という作業が必要になります。代理店に頼んだ場合には当然ながら紹介料や手数料がかかり、最初の収入は相殺されて少なくなってしまいます。
募集費用は管理会社で違いますが、家賃の0.5ヶ月?2ヶ月分程度です。

その点、中古物件だと入居者が最初から入っているのです。

「住人の募集」という手間もなければ、最初から安定した収入も期待できます。
まさに、いいことづくめなのです。

もう1点、サラリーマンに耳寄りな点が、
「経費計上」ができるという点です。

とはいっても、会社社長などの「この接待費は経費で落として」なんてようなことは無理ですが、アパート・マンション経営で必要となる出費は経費計上できます。
「打ち合わせでタクシーを使った」場合は交通費として計上できるので、税理士の方と相談して取り組めば節税ができます。

基本的に「アパート・マンション経営」を赤字計上すれば、サラリーマンとしての収入に対する税金はかなりの部分が還付対象になると思います。

これもサラリーマン大家であることの大きなメリットです。

【大家（オーナー）業】

先にも書きましたが、大家（オーナー）になったからといって、特に何かをしなければならないということもありません。

その理由は、
　・不動産管理会社にアパート・マンションの管理を委託する
　・賃貸料の回収も管理会社に委託する
　・入居者募集も管理会社で行ってもらう
からです。

例えば、廊下の蛍光灯が切れたなどという場合も、入居者は管理会社に連絡して管理会社が交換してくれます。交換の費用は別途経費として毎月請求されることになります。

隣室、隣人同士の問題であっても、基本的に管理会社が対応してくれます。
管理会社のほうでは対応が難しい、または建物の破損の修理などの場合はオーナーに確認を取ってきます。

私も既に数年大家（オーナー）をしてますが、そんなケースはまだありません。基本的に起こることは稀と思って大丈夫だと思います。

ただし、あまりにも古い物件を購入してしまうと、修繕にかかる費用も多くなる傾向にあるので注意しましょう。
木造は20年、鉄筋コンクリートは40年を超えると相当な痛みが出てきます。
耐用年数と購入時の築年数は十分に考慮し、何年で償還し、あと何年収益可能かも計算する必要があります。

【資金繰り】

さて、肝心な部分です。
不動産を購入するときには不動産売買契約が必要です。
手数料・仲介料は物件の価格に比例して大きくなります。
ある程度は自己資金が必要になりますので用意することになります。
（場合によっては初期費用もローンを組むことが可能です）

まず物件の規模ですが、最初から大所帯だと大変かもしれません。
10~20世帯程度が管理しやすいと思われます。
部屋が常に満室とは限りません。1割~2割弱が空室でも月々の返済に問題がないように考慮する必要があります。

更に、何年で借りた資金を返却するか（利回り）も重要です。
10年以内の償却可能（利回り10％以上）の物件を探してください。

概算利回り（入居率　８割）
　（年間平均家賃＊部屋数＊0.8）÷（初期費用＋物件金額（利息含む））　・・・　10％以上

加えて、不動産には固定資産税がかかります。
（取得した年には不動産取得税もかかります。）
これも月々の収入から引いて考える必要があります。

支出をまとめると、
　・管理委託料（毎月）
　・不動産取得税（１回のみ）
　・固定資産税（年４回）
　・入居者募集費用（随時）
　・建物の修繕費用（随時）

収入は
　・家賃（毎月）
　・契約更改料（契約更改時、通常２年毎）
　・敷金（入居時）

となります。
注意しなければならないのは、敷金はいずれ返却する可能性があるので「預かり金」だということです。

これらを考慮して、毎月のローンの概略返済額を決め、利回りがどれぐらいになるかを求めます。

あまり返済額を多くすると非常時（空室発生、建物の破損修理）に赤字になってしまい、返済困難になってしまいます。ある程度余裕をもつように設定しましょう。
基本的に、アパート・マンションの経営は自分の生活と完全に切り分け、独立採算にします。
（最悪の場合は、自分の生活費から補填することになります。この点も、サラリーマン大家の利点です。もし大家業のみだと、資金ショートした場合はどうしようもなく、更に借金することになってしまうからです。）

繰り返しますが、無理な返済計画はしないということが重要です。
買ったあとで借金を返済できなくなり、破綻するようでは投資とは言えませんからね。
何よりも安全であることに重点を置きシミュレートしてください。

どうでしょうか、サラリーマン大家のイメージができましたか？
任せられることはプロに任せて、自分は普通に生活をエンジョイする、それが私の提案する「サラリーマン大家像」です。

委託したらお金がかかる、もっと収入を増やしたい！
もちろんそう考える方もおられるでしょう。
その場合は、

「できる範囲で自分も大家業をする」

ことで、経費節約できます。
無理はしないことです。

あくまでも大家業は「サイドビジネス」です。
本業をおろそかにしては先が危ぶまれます。
電灯の交換や建物の掃除程度にして、あとは任せたほうが無難です。
管理会社はプロですので、自分で全てやるよりも、安価で確実にサポートしてくれます。

もし自分が賃貸に入っているなら判ると思いますが、入居者からの連絡は昼夜時間関係ありません。
相手のことなんか考えないのです。
もし会社で仕事中に入居人から機器の故障や苦情の電話が入ってきたら・・・かなり面倒な展開ですよね。
そのためにも一次受付として管理会社に問い合わせしてもらう必要があるのです。（もちろん、専業大家の場合はその限りではありませんが）

尤も、その管理会社の選定を誤ってしまったら根底から覆されてしまいます。
管理会社は慎重に選びましょう。
対応が悪いと判ったときは、即座に別会社に変更したほうがいいですね。
管理会社によって入居人の質が左右される場合もありますので。

無事にローンを返済してしまえば、晴れて物件は「完全に」自分のものです。
家賃収入が１００％自分のものになります。

おそらく、アパート・マンション１棟分だけで生活できるようになるはずです。
しかも、自分の本業はサラリーマン。
家賃収入がほぼ全て自由に使えるお小遣いになるのです。

考えるとウキウキした気分になれますね。

アパート・マンション経営が軌道にのったら、更に投資して将来の収入を増やすのもいいでしょう。

また、上記で説明した何年も先の年金のような収入ではなく、最初からある程度の収入が欲しい場合は、返済額を減らすことで調整できます。
その分返済期間が延びてしまいますが、安全面を考えるとそちらのほうがいいかもしれません。
（できればその収入は貯蓄して、いざというときのための費用に当てるべきと思います）

【いざ物件】

よし、自分もサラリーマン大家をやってみよう！
でも、本当にこんな簡単なのか？

まだ不安な方もおられるでしょう。
ご安心ください。意外と同じことを謳っている人は多いのです。